李思源与观念对话：富力商业的“速度与热情”

发布时间：2025-05-12　点此：956次

原标题：李思源与观念对话：富力商业的“速度与热情” 来历：观念地产网

观念地产网3点刚过，李思源拿着文件袋走进会议室。

他的神色看起来有些匆忙。周围的作业人员称，李思源先生才从北京飞至广州落地，午饭都没来得及吃；而就在前两天，咱们才刚在上海举行的观念商业年会上碰了面。

一周曲折多个当地，是这位富力商业板块掌握人的作业常态。

从2008年富力初次进军商业地产，到2018年富力集团进一步整合资源建立商业运营办理公司，身为富力集团商管董事长的李思源，见证、成果了富力商业板块从“0”一路开展壮大到现在。

即便行程劳累，李思源仍然保持着一向的风姿。一头银白色头发梳得规整，黑色西装穿戴得当，喝了几口咖啡之后，他便坐在沙发与咱们聊了起来。

关于当下的职业环境，眼前这位商业地产人以“培育孩子”类比。

“我一向以为做商业地产就像培育孩子相同。你需求培育他，但间隔他实在有挣钱的才能、能够报答家庭，还要有一段时刻。他也会有心情，也有自己面临的问题。”李思源称，要给商业多一些耐性。

商业复苏

毫无疑问，“疫情”二字实在且深刻地改动了经济与民生。

商业地产范畴影响颇深，数据显现，2020年第二季度，全球商业地产出资额同比下降了57%至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。

至于富力商业，则在疫情产生之初制订了商场紧急状况应急处理预案，展开加强消毒工程设备、多点增设体温丈量、民生超市保供给不提价等作业；一起，与其他商业地产商相同敏捷展开了租金革除支撑。

据悉，在形势严峻的1月底至2月初，富力商业革除了北京富力广场、广州富力海珠城等共八个项目的一切商户租金。

“疫情影响必定有，可是现在根本整个我国商场稳住了。商业也逐步复苏，现在无论是项目仍是商户都已逐步康复生机。”李思源说起话来慢条斯理。

其说到了国民购买力，“咱们国家对整个世界的消吃力度摊分份额很高，而现在许多消费需求都留在了国内。”以进驻各大商场的重奢品牌为例，“例现在年疫情以来，国内有些奢华品店肆一个月到达过亿的零售额。”

因而，李思源以为国内中高端消费商场潜力巨大。

“曾经有段时刻重奢在每一个城市只要一家，所以许多都退了，但现在或许又会回来了。”这与疫情在海外的形势相关，“疫情还在持续，咱们跑去国外购物没那么简单了。”

李思源说到，富力商业相同看中中高端消费的商场空间，在2021年有时机行将露脸的高端日子方法购物中心——哈尔滨富力广场，便是其间一个典型比方，该项目将要点引入许多精品世界品牌，着力打造哈尔滨滨江购物休闲奢华新体会，投合当地及周边区域中高端消费的开展风口。

比较零售业态，则有部分商业职业在疫情中遭受重创，比方旅行、酒店职业。如有上市酒店企业发表，2020年一季度该企业超3000间运营酒店房间累计入住率仅为25.1%，上一年同期为75.6%。

直到本年中秋加国庆8天小长假前后，这些与出行严密相关的职业才算缓了口气过来。“假日时国内的旅职业康复仍是比较显着的，也带动了酒店成果。”

谈到酒店，李思源言语中多了丝骄傲。据悉，除了掌管富力商业及旗下购物中心、写字楼、物流园业态，其还担任富力集团旗下酒店的开发拓宽作业。

“咱们集团旗下酒店现在都康复得不错，成果跟上一年同比或许还有添加。”

据揭露数据显现，在本年“十一”期间，富力集团旗下酒店算计完成运营收入约2.15亿元。其间，世界品牌酒店收入约1.03亿元，同比添加26.9%；万达品牌酒店收入约1.12亿元，同比添加21%；酒店均匀入住率远超上一年同期，峰值入住率近90%。

产品线背面的商业情怀

“那购物中心的开业速度会受影响吗？”

回到自身富力商业的扩张，李思源坦言，受疫情影响旗下商业项目开业有必定的拖延。不过可喜的是，到现在，本年富力商业旗下的南京富力星光邻、通州富力星光里等社区商业型项目，都已有部分商户开业。

商业项目开业及扩张速度的快慢与否，更多是公司“根基”使然。李思源称，在公司全体的项目规划开展节奏下，旗下商业项目准备时刻会比一般商业项目长一些。

究其原因，富力商业旗下项目尤其是社区型商业，大多都是拿地时与住所相配套的商业，含有必定的自我克制份额要求。“咱们的一些项目归归于区域公司，区域公司关于商业项目的开发、制作都有自己的节奏，需求协同住所、商业等多个板块以全体化思想进行规划，所以咱们是依照自己的节奏，步步为营地行进。”

据悉，富力商业旗下购物中心划分为“富力广场”系列与“富力星光”系列两条产品线，别离对应城市归纳体和社区商业归纳体两种不同产品。

其间，富力星光系在消费场景细分的基础上，延展出“邻、里、坊、大路”四个细分子系列。

不为群众所熟知的是，“星光”二字关于富力而言有着特别意义。“这跟咱们许多年前做街区时的命名有联系，其时咱们叫星光大路，后来出于情怀，就连续了星光这个充溢诗意的词，演变成星光邻、星光里、星光坊等等”。

在李思源看来，每个人定品牌的时分都有自己的情怀。在整合集团资源打造富力商业产品线品牌时，早年的情怀便连续了下来，并结合集团企业文化，延伸出相应的产品线分支。而打造“富力广场”和“富力星光”系列的初衷，是为顾客的美好日子注入生机，让富力商业项目成为顾客作业与日子之间的第三空间，成为点亮日常日子的“星光”。

据李思源介绍，打磨两条产品线时背面的考量主要有两点：其一，适应城市化进程多中心的开展趋势，为顾客打造在作业或家庭日子半径之内的，功用彻底的新商圈；其二，让来到新商圈落户、作业，并前往富力商业项目的人们，能够获得毫不逊色于传统商圈、情感与价值偏重的体会。

虽侃侃而谈于产品线的规划，但说到轻财物输出这一快速扩展规划化的开展途径时，李思源则保有自己的心情与准则。

其表明，富力商业不扫除会有一些合作项目，但这种轻财物输出办理的形式现在并不对外，只针关于合作项目，与揭露转型做轻财物办理并不相同。

“比方咱们和某一家企业合作开发项目，假如其间有商业部分，咱们会与合作伙伴进行交流，假如两边通过讨论以为商业部分适宜由咱们来做轻财物办理，那咱们就会进行轻财物输出。现在还不会独自做一些轻财物输出的项目，不过未来如有适宜的时机，也不扫除拓宽的或许性。”李思源具体解释道。

自生的添加潜能

轻财物输出也好，收买也罢，关于这些所谓的扩张途径，李思源好像都是镇定、清醒的。

“你发现没？咱们一向都没有在商场上做很急进的竞赛，咱们依照自己的脚步和气势去走。”李思源口中的富力商业，有着自身一起的开展脚步。

这些话背面指向了富力商业关于项目的衡量目标，即报答率——“在应对商场时咱们都有不同的方法，各施各法。咱们不能说谁优谁劣，但咱们要看成果、看利润率，看你给出资者的报答率。”

李思源论述自己的商业观念：盖一个商场不仅是投钱，还要看报答率是否成正比。“做项目是能够制作得很快，但相应的成本会十分高，报答期也很长，假如以做一个出资性物业来看是有些欠妥的。”

“咱们有热情，可是速度便是这样，由于有些固定的形式让你依照自己的途径步步为营，不懈行进。”李思源称，当速度没那么显着的话，富力商业挑选把质量做稳、做优，依照自己的脚步来走。

虽眼前这位掌舵者前后说了两次“规划不是首要寻求”，但从富力商业当时的开展形式中，仍是能够窥探出一些自生的添加潜能。

据李思源介绍，富力商业现在运营中的商业财物已超200万平方米，一起亦有70余万平方米的在建项目及近百万平方米的准备项目，商业财物整体量已超370万平方米。

未来三到五年间，富力商业将有十余个新项目连续开业入市，多落子于北京、上海、杭州、哈尔滨、重庆等要点城市。

李思源如数家珍般介绍着近几年的开业方案：上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争夺下一年开业，北京通州项目估计下一年会交给，重庆西城富力坊规划刚定下，已在稳步准备中……

“富力商业旗下两条产品线很快将在全国范围内构成漫山遍野的格式。”李思源称。

与此一起，跟着商业地产逐步跨进存量年代，地产商们也面临着发掘提高存量物业财物价值的考题。此前，富力商业旗下的重庆富力坊便是通过存量物业进行改造活化的项目。

不行忽视的是，富力集团手中还掌握着许多旧改资源。据揭露数据显现，到2019年末，富力集团在全国参加70多个城市更新项目，规划总建面超7000万平米。在广州，富力是旧村改造施行项目最多的企业之一，触及约16条旧村。一起，年报指出，富力估计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土储面积超越4000万平方米。

李思源在谈话中就自动提起了最近富力与合景联合新签的广州银河吉山村旧改项目，该项目总用地面积134.76公顷，估计出资金额约206亿元。

一般来说，这些旧改项目都有必定的商业、工业配套，李思源便表明，未来这些旧改商业配套的社区商业或商业归纳体也是富力商业的时机点。

“关于旧改商业的承受，要视乎多方面要素的归纳考量和全体掌握。项目的产权是归于村的，即便富力拿来也仅仅运营方，不是自我克制方。”李思源称，在乡民没有挑选第三方作为配套商业的合作伙伴时，富力作为城市美好日子运营商和旧改项目改造方，会从社区、周边居民的需求动身，为顾客们供给愈加完善的解决方案。

而除了购物中心、写字楼，值得一提的是，现在富力商业旗下另一业态物流园也有了新进展。广州富力世界空港物流园是富力商业乃至富力集团旗下仅有具有的物流园区，一起也是华南区域规划最大的单体物流园，总建筑面积约138万平方米。

李思源对该物流园项目的制作甚是满足，“物流园在10年前开端从零准备，到现在现已拓宽了10年以上，获得这个成果能够说生长十分敏捷，现在项目很成功，咱们也不扫除找合作方。”

其泄漏，项目现在投入运营的现已有超90万平方米，且在未来也不扫除有把物流园开展形式复制到其他城市的或许。

而于近期11月9日，富力宣告世界空港物流园以44.1亿元引入了黑石集团。黑石房地产我国区董事总经理陈宇就对观念地产新媒体表明，“这次买卖是依据标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的中心城市。”

另悉，后边园区尚余未开发运营的体量将由富力和黑石一起担任运营、办理，借由黑石方面的资源引入，制作更多冷藏设备和组织级水平的库房，估计在未来的2-3年连续完工。

以下为观念地产新媒体对富力集团商业运营办理公司董事长李思源先生的采访实录节选：

观念地产新媒体：疫情对商业地产产生不小改动，在您看来产生了什么改变呢？

李思源：首先是租金改变，不同的业态有不同的方针，比方说购物中心方面很早就有企业宣告减免租金。富力商业旗下的一些商场也依据公司、集团的指引实施减免租金的行动，对租户来说仍是给予很大的支撑。

疫情从两方面来看，一方面使得咱们对个人的健康更重视，别的对某些职业也有一些调整，乃至产生十分巨大的影响，比方说酒店职业、旅行职业。例如旅行职业现在只能在国内康复，国外没办法。当然假日时国内的旅职业康复仍是比较显着的，从五一到十一，也带动了酒店成果。咱们集团旗下也有许多酒店，现在这些酒店都康复得不错，或许跟上一年同比还有添加，由于国内旅行在康复。

所以咱们国家对整个世界的消吃力度摊分份额很高，现在许多消费需求都留在了国内，比方某些高奢店一个月做一个多亿的销售额。还有比方房地产，现在发现疫情状况下遭到影响不大，商场仍是良性的，乃至在有些城市的二手房涨得特别好，或许是赶上换房时刻，原本咱们就有一些改进需求，疫情或许会使它提前产生。

本年也有许多公司上市，在香港有，在国内也有，并且股价体现都不错，特别是一些零售股涨得比较好。由于国民的消吃力还存在，并且还在不断添加，一些国外奢华品牌在我国的铺店力度也加大了。

跟着国内防疫进入常态化阶段，商业逐步复苏，现在无论是项目仍是商户都已逐步康复生机。

观念地产新媒体：富力商业的购物中心开业速度会遭到影响吗？

李思源：咱们商业项目的准备时刻相对会长一点。咱们的一些项目归归于区域公司，区域公司关于商业项目的开发、制作都有自己的节奏，需求协同住所、商业等多个板块以全体化思想进行规划，所以咱们是依照自己的节奏，步步为营地行进。

观念地产新媒体：旗下项目都是自我克制居多吗？

李思源：当你买一块地的时分，政府对你的自我克制份额是有要求的，自我克制部分或许是写字楼、酒店或商业，咱们会做一个区别。咱们依据项目实际状况来判别，没有一个固定的份额。

观念地产新媒体：现在进行轻财物输出的项目好像不多？

李思源：不多，现阶段合作项目才有或许进行轻财物输出。比方咱们和某一家企业合作开发项目，假如其间有商业部分，咱们会与合作伙伴进行交流，假如两边通过讨论以为商业部分适宜由咱们来做轻财物办理，那咱们就会进行轻财物输出。现在还不会独自做一些轻财物输出的项目，不过未来如有适宜的时机，也不扫除拓宽的或许性。

观念地产新媒体：近期是否会有其他快速扩张的方案？

李思源：咱们一向都没在商场做很急进的竞赛，咱们依照自己的脚步和气势去走。由于盖一个商场不仅是投钱，还要看报答率是否是成正比的。做项目是能够制作得很快，但相应的成本会十分高，报答期也很长，假如以做一个出资性的物业来看是有些欠妥的。

观念地产新媒体：未来会不会有哪个阶段对财物规划有一个显着提高的要求？仍是说坚持比较平稳开展？

李思源：咱们仍是依照自己的脚步去进行自我克制物业的拓宽，用自己的节奏去做。咱们有热情，可是速度便是这样，由于有些固定的形式让你依照自己的途径步步为营，不懈行进。

观念地产新媒体：物流园还会持续拓宽吗？仍是花都项目是一个特例？

李思源：物流园这一块咱们现已拓宽了10年以上，现在的体现十分好，也不扫除找合作方。在合作方自身的才能、项目的报答等方面能到达咱们的要求时，咱们是乐意携手新的合作方，但这不等于全售，或许是股份的兼并等等，这样能够扩展咱们的拓宽空间。

并且我国由于疫情的原因，物流站、物流园的概念越发被重视，咱们对物流的价值很认可，整个物流职业都迎来了新的开展机会。而广州世界空港物流园这个项目是很成功的，总建面有138万平米，现在已投入运营的有90多万平米。咱们在10年前从零准备，拓宽期便是最近这6年的时刻，到今日获得这样的成果，开展速度很快。在未来，也不扫除有把物流园开展形式复制到其他城市的或许。

观念地产新媒体：现在国内的商业项目，假如算上本年开业的，大约会有多少体量？

李思源：富力商业现在运营中的商业财物已超200万平方米，一起亦有70余万平方米的在建项目及近百万平方米的准备项目，商业财物整体量已超370万平方米。本年南京星光邻和通州星光里均有部分商户开业。咱们的项目开业方案受疫情影响有必定的拖延，上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争夺下一年开业，北京通州项目估计下一年会交给，重庆西城富力坊规划刚定下，已在稳步准备中…………

观念地产新媒体：马来西亚新山的富力广场状况怎么样？

李思源：新山项目在2018年试运营，本年正式运营，所以运营时刻挨近两年了。新山是一个紧邻新加坡的华人城市。许多人挑选住在新山，每天过关到新加坡去作业。现在由于疫情，新加坡口岸暂时没有彻底敞开，所以遭到必定的影响。

可是，新山像咱们这么大规划的商业项目还不是许多，所以马来西亚新山富力广场仍是有必定的固定客群。面临全球疫情这个客观存在的外部环境，咱们也在耐性等候商场逐步康复。

观念地产新媒体：近几年老是说商业地产处于隆冬，您对此怎么看？

李思源：当房地产商场包含商业地产进入阶段性调整期，总会有不少“阅历隆冬期”的相似说法，但我个人并不认同。回过头看我国商业地产这30年，商场出现波段式上升的态势，整体曲线是健康安稳的，而经历更是告知咱们其实并没有什么“隆冬期”，每一次调整都是为了停下来承受商场的洗礼、优胜劣汰，然后更好地动身。

为什么到现在我觉得商业像个小孩呢？由于你要培育他，但间隔他实在有挣钱的才能报答给家庭，还需求有一段时刻。他也会有心情，他也有自己产生的问题、有商场问题、有单个要素问题、有前期遗留下来的问题、还有办理的问题等各种要素叠加影响。

假如每个小孩培育准则都相同超卓的话，咱们都上清华、北大了。仍是会有区别的，有些是在名校，有些是在一般的校园，所以仍是守住，守稳，每个环节都是很重要的。

全体而言，商业体仍是看地段，一个小孩的家庭布景好，他生长今后也不会太差。家庭布景有点问题的话，仍是会辛苦一点，苦学生成功的或许多，但相对仍是更困难的。

就像运营公司相同，咱们仍是要依照程序去做，依照自己的脚步来走，当速度没那么显着的时分，咱们挑选把质量做稳、做优。规划不是咱们首要的寻求，当然，咱们也不会疏忽这个份额。

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